“Dal 18 dicembre 2025 comprare o vendere una casa donata è più sicuro. Ecco cosa cambia con la Legge 182/2025 e cosa sapere prima di firmare.”
Per decenni, comprare una casa donata è stato un po’ come camminare su un pavimento che sembrava solido ma non lo era del tutto. Non c’era nulla di sbagliato nell’atto in sé, eppure notai, banche e agenti immobiliari sapevano che quella provenienza — la donazione — portava con sé un rischio silenzioso, capace di riemergere anche a distanza di anni. Dal 18 dicembre 2025 questo scenario è cambiato radicalmente: un disegno di legge ha eliminato l’instabilità giuridica che gravava sugli immobili donati, trasformando la tutela del legittimario da reale a meramente obbligatoria. Vediamo cosa significa in concreto, per chi vende, per chi compra e per chi — come me, ogni giorno — accompagna queste trattative fino al rogito. Diritto del Risparmio
Perché, fino a ieri, una casa donata faceva paura
Cos’era l’azione di restituzione
Per capire la portata della riforma, serve fare un passo indietro. Il codice civile riserva per legge una quota del patrimonio di una persona defunta ai familiari più stretti — coniuge, figli, in alcuni casi i genitori: sono i cosiddetti legittimari, e la quota loro riservata si chiama legittima. Se in vita qualcuno dona una parte consistente dei propri beni, rischia di ledere — cioè intaccare — la quota che la legge riserva agli altri eredi.
Quando questo succede, il legittimario danneggiato può agire con l’azione di riduzione per far dichiarare inefficace la donazione nella parte eccedente. Fin qui, nulla di nuovo: è una tutela che esiste da sempre e continua a esistere. Il problema nasceva dopo: se il bene donato non si trovava più nelle mani del donatario — perché nel frattempo era stato venduto a un terzo — il legittimario poteva rivolgersi direttamente contro quel terzo con l’azione di restituzione, e chiedere indietro l’immobile stesso, non un semplice risarcimento in denaro. Si trattava di un rimedio di natura reale, capace di colpire il bene in qualunque mano si trovasse, salvo il decorso di vent’anni dalla trascrizione della donazione: l’acquisto a titolo oneroso, da solo, non proteggeva chi comprava. Diritto del Risparmio
Perché le banche restavano alla finestra
Il vero effetto collaterale si vedeva al momento del mutuo. Le banche, prima di concedere un finanziamento garantito da ipoteca, valutano quanto sia solida la proprietà dell’immobile. Un immobile di provenienza donativa restava “a rischio” fino al compimento di vent’anni dalla trascrizione della donazione — e anche oltre, se un legittimario aveva notificato per tempo un’opposizione. Risultato pratico: molte banche rifiutavano il mutuo, altre lo concedevano solo dietro polizza fideiussoria “rischio donazione”, un costo aggiuntivo spesso di migliaia di euro a carico di chi comprava. Chi doveva vendere una casa ricevuta in donazione si trovava così con una platea di acquirenti drasticamente ridotta: chi pagava in contanti poteva permettersi il rischio, chi aveva bisogno di un mutuo, quasi mai.
Cosa cambia con la Legge 182/2025
L’acquisto del terzo diventa stabile
La riforma è contenuta nell’articolo 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, approvata in via definitiva dalla Camera dei Deputati il 26 novembre 2025 con la finalità dichiarata di agevolare la circolazione giuridica di beni provenienti da donazione e acquistati da terzi, e di facilitare l’accesso al credito concedendo in garanzia beni di provenienza donativa. Interviene su due articoli chiave del codice civile: il 561 e il 563. Federnotizie
Il nuovo articolo 563 c.c. stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha venduto l’immobile: l’acquisto a titolo oneroso diventa stabile e inattaccabile. Chi ha comprato in buona fede non rischia più di doversi difendere in tribunale anni dopo per restituire una casa regolarmente pagata. Studiolegalecastello
Le ipoteche restano valide, anche in caso di restituzione al legittimario
Il nuovo articolo 561 c.c. rende inoltre stabili le ipoteche e i pesi iscritti dal donatario, che restano efficaci anche se il bene dovesse tornare al legittimario: le banche possono così finanziare senza il timore di perdere la garanzia. È un cambiamento che, da solo, vale quanto l’abolizione dell’azione di restituzione: è la ragione per cui gli immobili donati diventano, per usare un termine tecnico che sentirete spesso, più “bancabili”. Studiolegalecastello
La tutela del legittimario non sparisce, cambia natura
È importante essere precisi: la riforma non toglie nulla ai legittimari lesi da una donazione. Cambia il modo in cui vengono risarciti. Il baricentro della tutela si sposta dal bene alla persona del donatario: chi riceve una donazione lesiva della quota di un legittimario non rischia più di dover restituire la casa, ma risponde in denaro. Studiolegalecastello
Da quando si applica, e la finestra da non perdere
La nuova disciplina si applica alle successioni aperte a partire dal 18 dicembre 2025. Ma la parte più delicata — quella che consiglio di conoscere bene se in famiglia c’è già stata una donazione — riguarda le successioni aperte prima di questa data. La Legge per Tutti
La legge estende la nuova disciplina anche a queste ultime, con tre eccezioni puntuali. Il vecchio regime resta applicabile solo se sia già stata notificata e trascritta una domanda di riduzione prima del 18 dicembre 2025; oppure se una domanda di riduzione viene notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026; oppure se sia già stato notificato e trascritto — o lo sia entro il 18 giugno 2026 — un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il Sole 24 ORE
In altre parole: chi teme che un legittimario possa far valere le proprie ragioni sul vecchio regime ha una finestra precisa, fino al 18 giugno 2026, superata la quale — in assenza di queste iniziative — si applicherà comunque la nuova disciplina, più favorevole alla circolazione del bene.
Cosa non cambia (e dove serve ancora prudenza)
Il donatario che non ha ancora venduto
Se chi ha ricevuto la donazione non ha mai alienato il bene, l’azione di restituzione nei suoi confronti resta possibile: l’azione di restituzione permane nei confronti del donatario che non abbia alienato a terzi il bene ricevuto, disciplinata dall’art. 561 c.c. La riforma protegge chi acquista da un donatario — non elimina del tutto la tutela del legittimario verso il donatario stesso. Federnotizie
Il caso particolare della sub-donazione
C’è un’eccezione che vale la pena conoscere: se il donatario, invece di vendere l’immobile, lo dona a sua volta a un’altra persona, il nuovo beneficiario è obbligato a soddisfare le pretese degli eredi del primo donante. Anche qui, però, la tutela per chi ha ricevuto il bene resta forte: l’obbligo del sub-donatario è esclusivamente di natura pecuniaria, il pagamento avviene in denaro e non tramite la restituzione del bene, ed è limitato al valore del vantaggio effettivamente conseguito — la titolarità del bene resta comunque ferma in capo al terzo. Il possesso dell’immobile, insomma, non è mai in discussione. La Legge per TuttiLa Legge per Tutti
Cosa significa, in pratica, per chi vende o compra casa
Per chi vende un immobile ricevuto in donazione, questa riforma è una buona notizia concreta: la platea di potenziali acquirenti si allarga, perché anche chi ha bisogno di un mutuo può ora considerare l’acquisto con più serenità. Per chi compra, significa affrontare la trattativa senza dover valutare, insieme al prezzo e allo stato dell’immobile, anche un rischio giuridico difficile da spiegare — e ancora più difficile da far accettare a chi eroga il finanziamento.
Detto questo, ogni situazione familiare è diversa, e la data di apertura della successione, l’eventuale esistenza di opposizioni già notificate, o la presenza di una sub-donazione possono cambiare il quadro. Non è un caso in cui affidarsi al sentito dire: prima di vendere o comprare un immobile di provenienza donativa, la verifica della sua storia specifica resta un passaggio che faccio sempre approfondire con un notaio, insieme all’analisi che curo io su tutto il resto della documentazione.
In chiusura
Se hai un immobile ricevuto in donazione e stai valutando se e come venderlo — o se hai trovato la casa dei tuoi sogni e scopri che è di provenienza donativa — scrivimi. Ti aiuto a capire, insieme ai professionisti giusti, se la tua situazione rientra già nella nuova disciplina o se conviene muoversi prima delle scadenze previste dalla legge.
